lunes, 17 de agosto de 2009

“CONTRATOS de ARRENDAMIENTO de INMUEBLES URBANOS con DESTINO INDUSTRIA y COMERCIO”(Segunda Parte)


 

Por Eduardo Carbajales.

Profesor Titular de Contratos Prácticos en la UCUDAL


 

Continuando con el tema que iniciamos la semana pasada diremos:

D.6.a) REPARACIONES:
Se distingue entre reparaciones locativas y necesarias.

Reparaciones Locativas son:
"las que según la costumbre del lugar son de cargo del arrendatario, y en general aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o sus dependientes" (arts.1818 C.C.). En general son de pequeña entidad, y el art. 1820 ejemplifica algunas, así: "reponer los cristales quebrados", "mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras".

Si bien el C.C. las pone en general de cargo del arrendatario, y expresa que "se reducen a
"mantener el edificio en el mismo que lo recibió", aclara que "no es responsable
de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimo o de fuerza mayor o caso fortuito o de mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo o por los defectos de construcción"
(art.1819). El cuerpo legal pone a cargo del arrendador: "…las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito o de mala calidad de la cosa arrendada" (art.1798 inc.2º).

Reparaciones Necesarias son:
las que corresponden al arrendador por ser (valga la redundancia) necesarias o indispensables para la conservación de la cosa, sin las cuales aquella hubiere perecido o se hubiere deteriorado. Consisten pues en "mantener la cosa en buen estado durante el arriendo…" (art. 1798 CC). Pueden referir al local en sí (cimientos, paredes, techos etc.) o a las instalaciones o servicios del mismo.


 

D.6.b) MEJORAS:

El arrendador sólo está obligado a abonar al arrendatario el costo de las mejoras necesarias, pero no las útiles
"en que no haya consentido con las expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valían los materiales considerándolos separados" (art.1807 C.C.).

Son mejoras útiles "las que hayan aumentado el valor venal de la cosa"
(art. 699 inc. 2º CC).
En todos los casos en que se deba indemnización al arrendatario
, no podrá este ser privado de la cosa arrendada hasta que le sean pagadas, exceptuándose el caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada (art. 1809 CC).

Tanto la doctrina como la jurisprudencia admiten que por acuerdo de partes se puede modificar el régimen de las reparaciones regulado por el C.C.por ejemplo las necesarias pueden ponerse de cargo del arrendatario - en tanto no se desnaturalice el contrato
(como sería el caso en que concurran a su causación la existencia vicios de construcción ocultos, el hecho del arrendador etc.), y además que surja en forma incuestionable del texto del documento. Lo mismo rige para las mejoras (así es común la cláusula que reza: "quedarán a beneficio de la propiedad sin derecho a indemnización de especie alguna para el arrendatario").


 

D.7) CONSUMOS, GASTOS COMUNES u OTROS SERVICIOS ACCESORIOS:

Para el caso de los gastos comunes, en la práctica un ejemplo podría ser el caso de una tienda de venta de ropa, una ferretería, etc., ubicados en la planta baja de un edificio.

Excluidos: Todos los rubros se rigen por la voluntad de las partes.

Incluidos: Todos los rubros son de cargo del arrendatario, siendo nulas las cláusulas en contrario (art.77 inc.1º y 2º). Si se trata de edificios no incorporados a Propiedad Horizontal se aplica para la determinación del pago de los consumos y servicios accesorios el Dto. 990/74, que básicamente preceptúa:
"se distribuirán entre cada uno de los arrendatarios de acuerdo a la proporción existente entre la superficie de la totalidad de las unidades de la finca y de la unidad objeto del arriendo. Dichas superficies se determinarán, en caso de no mediar el asentimiento de alguna de las partes, mediante certificado expedido por agrimensor, arquitecto o ingeniero"
(art.1º).


 

D.8) TRIBUTOS:

Excluidos:
Rige la voluntad de las partes.

Incluidos:
Es nula la cláusula que establezca el pago por el arrendatario de gravámenes que las leyes y ordenanzas pongan de cargo del propietario (Contribución Inmobiliaria, Enseñanza Primaria). En el caso de impuestos y tributos que tengan como presupuesto de hecho el uso u ocupación de la finca, serán de cargo del arrendatario (ej. Tributos Domiciliarios, Tasa Mercantil, Tasa de Contralor de Higiene Ambiental, etc.) (art.76 lit. B).


 

D.9) PAGO ALQUILERES. ATRASO. AJUSTES. RECARGOS:

Tanto para los "Excluidos" como para los "Incluidos" se aplican las normas de Capítulo VIII Sección I ("Procedimientos Generales") del D.L., rigiendo el art.55 D.L.: La intimación de pago debe hacerse judicialmente, y nunca antes de los 10 días corridos posteriores a la fecha en que el alquiler debió haber sido abonado. Efectuada la intimación, el arrendatario dispone de un plazo de 10 días hábiles civiles para efectuar el pago. Recién incurrirá en mora en caso de vencimiento de este último plazo sin que verifique el pago. Antes de la mora puede efectuar el pago sin interés moratorio alguno (aunque lo contrario se hubiere estipulado en el contrato), pero realizada la intimación, la deuda es exigible (art.1502 C.C. y art.1º lit. A del D.L. 14.500), por lo que sí se le aplica el mecanismo de reajuste del D.L. 14.500 (sea el legal - IPC - o el que se hubiere pactado en el contrato - casos en que esté legalmente permitido).

En el caso de contratos incluidos, el fiador (sin perder de vista la disquisición efectuada en el literal B.1b, Nal.IV, último párrafo) toda vez que el arrendatario adeude 3 meses vencidos –aunque no se lo haya intimado judicialmente- de alquiler, debe ser notificado por el arrendador por telegrama colacionado (u otro medio auténtico), y mientras no lo haga, no podrá accionar contra el fiador. Si efectúa la notificación después de los 10 días de vencido el plazo indicado, no podrá reclamar del fiador intereses y reajustes (art.20 Decreto Ley 15.799).


 

D.10) INSCRIPCION DEL CONTRATO:

Rigen los mismos requisitos para los "excluidos" como para los "incluidos".

La inscripción se efectúa en el Registro Departamental de la Propiedad Inmobiliaria del lugar de ubicación del bien (art.17 lit. 15º y art.32 inc. 1º Ley Nº 16.871 Ley de Registros). Puede pedirla el profesional interviniente, las partes o quien tenga interés en la protección de la publicidad registral (art.85). Se requiere documento público
(art.87) o privado con firmas certificadas o ratificadas por las partes
(art.88).


 

D.11) RESERVA DEL DERECHO DE ENAJENAR. INSCRIPCIÓN REGISTRAL. EFECTOS:

Excluidos: los sucesivos adquirentes están obligados a cumplirlo por el plazo convenido (siempre que el contrato conste por escritura pública o privada); excepto en el caso de que el arrendador se hubiera reservado la facultad de enajenar, o si no se la reserva, pero no se inscribe el contrato en el Registro pertinente (art.1792. C.C.).

Incluidos: La doctrina y jurisprudencia mayoritaria (basándose en que el D.L. es de orden público) entienden que tanto los plazos fijados contractualmente como los legales (mínimos fijados por el D.L. según el destino) deben respetarse por los sucesivos adquirentes, aún en los casos en que el arrendador se hubiere reservado la facultad de enajenar o no se hubiere inscripto el contrato. Disentimos (coincidiendo con GAMARRA) con la posición anterior, considerando que el art.1792 CC. es aplicable –en particular en cuanto los plazos (que es lo que estamos tratando ahora)- a los contratos de arrendamiento incluidos en la protección tuitiva del D.L. 14.219 por los fundamentos que desarrollamos a continuación:

D.11.a)
El principio general consagrado en nuestro derecho, es que los contratos surten efectos entre las partes y además de a ellas, obligan exclusivamente a los sucesores a título universal. El C.C. considera al sucesor a título particular (ej. el comprador de un inmueble) como un tercero al cual los efectos activos y pasivos de los contratos no alcanzan.


 

D.11.b)
Los derechos reales de por sí tienen efecto "erga homnes", mientras los derechos personales (como los que emanan del contrato de arrendamiento) no son oponibles a terceros (p.ej sucesores a título particular, como sería el caso del adquirente del inmueble arrendado).

La "inoponibilidad" consiste en que, para los terceros ajenos a los contratantes es como que el contrato no tuviera existencia jurídica, sus cláusulas no les pueden ser aplicables a menos que las consientan o una norma legal disponga lo contrario con el estricto alcance contenido en la misma (interpretación restrictiva).

Adelantémonos aquí al desarrollo posterior para descartar uno de los argumentos que equivocadamente pretende esgrimir la doctrina mayoritaria: No deben confundirse los plazos legales con los plazos de desalojo (como lo hace la referida doctrina), ya que los primeros –como ha de verse- no serán oponibles en tanto que el contrato al que refieren no lo es (precisamente por la falta de inscripción); los segundos si lo serán, en todos los casos aún cuando al contrato a que refieren no resulten oponible por falta de registración, pero porque existe una norma expresa que así lo establece (art.1793 CC) (lo cual es precisamente admitido por nosotros en la primera parte de éste párrafo).

Consecuentemente, la oponibilidad ha sido definida como: "Condición de eficacia con relación a terceros, que brinda la inscripción de un negocio jurídico en el Registro".


 

D.11.c)
Siendo coherentes con lo expresado, como del contrato de arrendamiento solo emanan derechos personales, la sola celebración del mismo no los hace aplicables (le son inoponibles) al nuevo propietario (sucesor a título singular). Así lo establece inequívocamente el inc.3º del art.1792 C.C. (Ley Nº 16.603): "Si el contrato no estuviese inscripto, el adquirente no estará obligado a respetar el plazo y podrá dar al inquilino el desalojo como en los casos de arrendamiento sin plazo"

La oponibilidad del arrendamiento a terceros está regulada por el inc. 1º del art.1792 CC, en cuanto determina que para que ella se produzca, es necesario que el contrato conste por escritura pública o privada y se inscriba en el Registro Público correspondiente (el de la Propiedad Inmueble del lugar donde se encuentra el inmueble arrendado – art.32 inc.1º Ley Nº 16.871).

Pero incluso hay más, porque aunque el contrato se inscriba, igualmente no le será oponible el arrendador (propietario), si éste último se hubiere reservado en el contrato la facultad de enajenar (inc. 2º art. 1792).


 

D.11.d) El contrato de arrendamiento urbano incluido en el estatuto tuitivo del D.L. (por más que en el art. 117 se consagre el orden público de sus normas) no es una excepción a la regla anterior, en tanto que las normas incluidas en el mismo referente a los plazos no rigen para terceros, tanto por el principio general desarrollado como porque el D.L. no regula ese caso.

Los arts.3º y 101 del D.L. en los que se fundan los defensores de la posición contraria, a diferencia del art. 1792 C.C. y 54 inc. 1º ley 16.871 (como se verá), rigen exclusivamente las relaciones entre los contratantes, arrendatario y arrendador, interfiriendo en contratación, y obligando al arrendador (una de las partes en el contrato), a respetar el contrato por un plazo mínimo de 5 años (Destino I y C), obligación que tiene como contrapartida el derecho del arrendatario (la otra parte en el contrato).


 

D.11.e) Las normas precedentemente citadas tienen un campo de aplicación totalmente diferente y plantean hipótesis y consecuencias totalmente distintas: unas operan en sede de oponibilidad de los contratos, es decir la relación existente entre las partes y terceros ajenos a la relación, las otras operan exclusivamente en la relación interpartes.

Simplemente a mayor abundamiento, la Ley de Registros también es de orden público, pues el hecho de que la falta de inscripción no acarree la nulidad del contrato sino su inoponibilidad a terceros no significa que la ley no sea de orden público. Las partes no pueden, por su solo acuerdo, modificar el régimen establecido.


 

D.11.f)
Pero además existen numerosas y categóricas normas legales que refrendan la posición que sustentamos:

I) El art.1º D.L. Nº 14.219 establece la aplicación del CC. en subsidio para los casos no regulados por aquel; con lo que en cuanto a los efectos de los contratos de arrendamiento debemos recurrir al art. 1792 multicitado (reiteramos lo dicho: las normas relativas a "plazos legales" y las relativas a la "oponibilidad del arriendo" tienen campos de acción totalmente diferentes y son pasibles de ser aplicadas cada una en su ámbito, sin que unas deroguen a las otras).

II) El inciso 2º del art.109 D.L que establecía la obligatoriedad de la inscripción registral del contrato de arriendo, fue sustituido con el siguiente texto: "La inscripción será facultativa de las partes y se regirá por las normas contenidas en la ley Nº 10.793, del 25 de setiembre de 1946, modificativas y concordantes".

Si bien ha cesado la obligatoriedad de la inscripción, como la propia ley de arrendamientos se encarga de recordarnos la vigencia (aún cuando no sería necesario) de la Ley de Registros (actualmente la Nº 16.871) en materia de contratos de arrendamiento, no puede concluirse en otra consecuencia que la vigencia de la carga de la registración (art. 17 Nal. 15 Ley 16.871) con la supervivencia de los efectos de que ésta tiene: la oponibilidad del contrato a terceros (art. 54 inc. 1º Ley 16.871).

Ese art. 54 regula los "Efectos de la Publicidad" expresando en su inciso 1º: Los negocios jurídicos que se registren conforme a la ley, les serán oponibles a terceros a partir de la inscripción en el Registro"

III) Finalmente por su trascendencia corresponde transcribir el inciso 3º del art. 59 de la Ley 16.871: "Cuando la inscripción del arrendamiento quede postergada por el principio de la prioridad se estará a lo previsto por el art. 1792 del CC., en la redacción dada por la Ley Nº 16.603".

He aquí la previsión expresa de lo afirmado, veamos: se celebra por escritura pública o privada un contrato de arrendamiento urbano con destino industria y comercio pactándose un plazo de tres años pero no se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble; y posteriormente, el arrendador le enajena a un tercero (por definición ajeno a las partes del contrato) el inmueble arrendado, inscribiéndose en el Registro ésta última compraventa.

Lo que nos dice la norma que ésta última inscripción "posterga" al contrato de arrendamiento existente (sea que se inscriba después, sea que no se inscriba), aplicándose el art. 1792 del CC., o sea, que el plazo del arriendo le es inoponible al actual propietario (adquirente a título particular que no fue parte en el arrendamiento).


 

D.12) COPIA:

Incluidos: El arrendador está obligado a entregar al arrendatario una copia simple, libre de cargo, del respectivo contrato de arrendamiento, la cual estará exonerada de todo tributo (art.105 letra A D.L.)


 

D.13) CLAUSULAS NULAS:

Incluidos:
además de las ya tratadas precedentemente, el art.76 en su "acápite" "Declara nulas" las cláusulas de los contratos que "establezcan directa o indirectamente": A) "La renuncia anticipada de los plazos, derechos y demás disposiciones de esta ley".


 

D.14) COMISION POR SUSCRIPCION DEL CONTRATO:

Excluidos:
no existen limitaciones en cuanto al monto de la comisión que puede cobrar el eventual intermediario por la suscripción del contrato de arriendo ni tampoco la forma de pago (se acuerda por las partes, siendo lo habitual el monto de un mes de alquiler).

Incluidos: se establece como limitación que: "La comisión por administración a cargo del inquilino generada por la suscripción del contrato de arrendamiento no podrá exceder del 1% (uno por ciento) sobre el monto contractual de la locación, y podrá ser abonada hasta en seis cuotas mensuales consecutivas conjuntamente con el alquiler" (art. 108 D.L.) (art. 117: "Las disposiciones de esta ley son de orden público").

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